L’immobilier Portugais

Bref historique du marché immobilier au Portugal Le début de la crise immobilière :

2008 est donnée comme marque pour le début de la crise au Portugal, avec la crise des subprimes au USA. Cependant le marché immobilier au Portugal n’avait pas cru de manière exponentielle, et ce depuis les années 2000 au contraire de nombreux marchés européens. Boosté par l’exposition mondiale de 1998 et l’Euro 2004, les investissements immobiliers s’étaient ensuite ralentis. Les prix ont baissé de 25% pendant la crise mais remontent et sont en ce moment de 2007-2008 (avec l’exception de quelques quartiers touristiques de Lisbonne et Porto).

De plus, Les lancements immobiliers au Portugal ont été réguliers mais peu importants, même si dès 2015 ils comencent à augmenter ce qui ira contrarier l’augmentation des prix.

Nombre de conclusion de travaux d’habitations et d’immeubles au Portugal ainsi que la variation annuelle.

Ainsi, lorsque surgit la crise financière de 2008, le Portugal n’est donc pas en situation de surstock et de bulle spéculative.
Que se passe t’il alors? Le marché immobilier portugais était littéralement porté par le crédit immobilier de 2003 a 2008. En 2008, les banques portugaises qui jusqu’ici avaient grandement facilité les crédits immobiliers, arrêtent de financer les achats immobiliers. Comme le montre la figure 2.2 et le nombre de transactions chute drastiquement et en 2016 revient a des nivaux pré-crise.

En résulte une chute des prix immobiliers, non pas due à une bulle spéculative mais bel et bien parce que la demande interne n’arrive plus à acheter une maison, a contrario de certains pays comme l’Espagne ou d’autres pays où il y avait eu une spéculation immobilière et une
hausse des prix artificielle.
La crise économique qui sévit au Portugal depuis 2008 a eu des répercussions sur le marché immobilier portugais. Le manque de liquidité des habitants dû à l’arrêt du financement bancaire pour les nationaux a affecté la croissance maîtrisée que connaissait le pays depuis le 1995.
La chute des prix de l’immobilier au Portugal de 2008 à 2013 a donc certes eu lieu, mais non d’une manière drastique car il n’y avait pas lieu d’avoir de brutaux ajustements
Les prix de vente des biens immobiliers de 2012 ont chuté de 25% par rapport à 2008 au niveau national.
Baisse des prix, stock importants d’appartements à vendre, toutes les régions ne se ressemblent pas.

"Le marché Immobilier au Portugal est extrêmement dynamique actuellement. Il faut savoir saisir les opportunités pour éviter les déceptions, la demande dépassant largement les offres."
Pascal Gonçalves, Administrateur / Board Member

Immobilier à Lisbonne

La baisse des prix enregistré entre 2008 et 2012 n’est que de 10% (par rapport au 25% du pays). A titre d’exemple un 3 pièces d’environ 100 m2 qui se vendait 320.000 euros en 2008 se vendrai pour 265.000 euros mi 2013 et pour 350.000 euros en avril 2015. Suivant Imovirtual, le prix moyen de Lisbonne se situe aujourd’hui à 3.426 €/m2 pour un appartement et de 3.517€/m2 pour une maison, tout état confondu (neuf, ancien rénové et ancien à rénover)

Le prix moyen de l’immobilier de l’Aire Métropolitaine de Lisbonne (AML) est de 4.000€/m2 pour du neuf ( la majorité des lancements se faisant dans des zones dynamiques et prestigieuses) et de 2.000€/m2 pour le marché d’occasions dans la grande couronne de Lisbonne. Les prix au mètre carré dans la zone historique se maintiennent entre 3.000 et 9.000 euros en fonction des quartiers, ce qui reste un prix bas par rapport aux autres capitales européennes. Mais attention, cette Aire Métropolitaine est très disparate et ces chiffres cachent des réalités bien distinctes. Elle se compose de Lisbonne, Cascais et Oeiras qui sont les zones du pays dont les prix moyens au mètre carré sont les plus élevés mais également de zones populaires et de banlieues qui tirent fortement les moyennes vers le bas.

L’Aire Métropolitaine de Lisbonne a absorbé les plus fortes hausses de prix et également le plus grands nombres de transactions en 2015. Traditionnellement la plus dynamique, elle souffre dans certains endroits de pénurie d’offres.

C’est également l’endroit où le plus de permis de construire ont été émis en 2015. Selon l’INE (instituto nacional de estatísticas) alors que la concession de permis de construire en 2015 à l’échelle nationale portugaise était négative par rapport aux demande de 2014: -5,5%, l’évolution de cette région est de +47,9%.Cette donnée statistique démontre bien l’indice de confiance et le dynamisme actuel du marché immobilier de Lisbonne.

Il existe actuellement une grande pression à la valorisation de certains quartiers du fait notamment de la demande étrangère s’installant au Portugal ou souhaitant y investir. Évolution des prix à Lisbonne. Avis aux acheteurs, c’est le moment d’investir car les prix commencent à remonter!

 

Immobilier en Algarve

L’Algarve est actuellement portée à près de 50% par la demande étrangère, notamment les retraités européens qui recherchent une plus grande qualité de vie et une fiscalité intéressante. Le marché de seconde résidence des portugais est au point mort. Les prix y varient énormément et sont ceux qui ont beaucoup descendus ces 4 dernières années. On distingue 2 marchés très importants en Algarve: en 2012 celui du « Luxe » avec 27% des transactions de biens supérieurs à 1.000.000 d’€ et 51 % (+15% en 1 an) des transactions entre 100.000 € – 500.000 €.

En 2015, les prix ont augmenté de 4%. Le stock existant s’écoule à bon rythme et de nouvelles constructions sont lancées progressivement.

Le SIR (système d’information Résidentiel), sur la période du 2ème trimestre de 2010 au premier trimestre de 2011, présentaient une moyenne de 2.160€ de prix au mètre carré pour les appartements mis sur le marché. Dans la région, les valeurs varient en fonction des localisations et des villes. Les marchés le plus dynamiques de la région, sont sans surprises, ceux des zones de Loulé et de Albufeira, hautement touristiques.

En octobre 2016, selon Imovirtual les prix moyens immobiliers incluant des biens d’occasions à rénover au mètre carré se situent entre 1.914 € du m2 pour un appartement et 2.586€ du m2 pour une maison à Loulé et 1729 € du m2 pour un appartement et 2.029 € du m2 pour une maison à Albufeira.

 

 

Prix de l'immobilier au Portugal

    Un marché immobilier en récupération :les prix au mètre carré au Portugal, à Lisbonne et en Algarve en 2015

    Le prix de l’immobilier portugais du fait de la crise et du niveau de vie du pays est considéré comme accessible. En effet, comparé aux indices des autres pays européens, le prix au mètre carré au Portugal est en moyenne de 2.213 € du mètre carré mais il faut pondérer du fait qu’il existe une grande disparité entre les régions, du prix du neuf ou rénové et le prix des biens très dégradés et très nombreux sur l’ensemble du Portugal. Cependant, nous sommes bien loin des prix parisiens, bruxellois ou luxembourgeois.

    Baromètres des prix immobiliers de Lisbonne et en Algarve

    Nous faisons ici un point de prix moyen au mètre carré constaté et d’indice immobilier de notre profession. Cependant, les valeurs d’un bien sont fonction de divers facteurs, entre autre, de sa localisation et de son état. Naturellement, s’agissant de prix moyen, on peut trouver plus cher ou moins cher en fonction des caractéristiques du bien. Le parc immobilier au Portugal est hétéroclite. Nous considérons ici des immeubles neufs modernes avec ascenseur et parking en sous-sol ou bien des immeubles anciens mais entièrement rénovés. Les régions concentrant le plus de demande et d’intérêts, logiquement tiré vers par la demande interne (les portugais) sont tout d’abord la région métropolitaine de la Grande Lisbonne, suivie de Porto et de ses environs.

    A noter que la tendance du marché depuis fin 2013 marque le regain et le retour des investisseurs avec une tendance de valorisation. L’INE (Institut Nacional de Estatíscas) a annoncé une hausse de 2,2% des prix de l’immobilier en 2014 au niveau national avec de fortes disparités entre régions.

    Nous avons dédié des articles pour les 2 régions les plus dynamiques du Portugal qui sont aussi celles qui intéressent le plus fortement les francophones.

     

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